As consequências dos prazos contratuais em locações de imóvel urbano

Eduardo Moraes Lameu Silva
Professor da FDCL

Fernando da Silva Barros
Professor da FDCL

Sônia de Oliveira Santos Baccarini
Professora da FDCL

Muitas pessoas acreditam que o prazo para o contrato de locação seria somente uma forma de vincular as partes ao contrato. Porém, uma análise da legislação demonstra muitas diferenças práticas além de somente o prazo do contrato.

Para a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 (conhecida como Lei de locações), o contrato de locação pode ser celebrado por qualquer prazo, inexistindo um prazo mínimo ou máximo – ao contrário do que o senso comum prega.

Porém é importante observar que se o contrato de locação for celebrado por prazo inferior a 30 (meses), após o final do lapso contratual, se o locatário permanecer no imóvel, o contrato automaticamente se torna um contrato por prazo indeterminado e, nesse caso, o locador somente poderá requerer o seu imóvel de volta se o locatário concordar, ou de acordo com as situações previstas na legislação, quais sejam: descumprimento do contrato; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; realização de reparações urgentes; em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; e, se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (BRASIL, 1991).

Nesses casos, o locador deve oferecer a chamada denúncia cheia, devendo justificar as razões para o encerramento do contrato.

Por outro lado, situação diversa se verifica nos casos de contratos com prazo superior a 30 meses. Após o prazo do contrato, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, ocorre a prorrogação por prazo indeterminado, porém, o locador pode, a qualquer momento, requerer o seu imóvel de volta e não precisa justificar o motivo (aí está presente a chamada denúncia vazia).

Dessa forma é essencial conhecer os prazos do contrato de locação, pois as consequências são diversas e isso determinará qual prazo será mais vantajoso para ambas as partes envolvidas na questão locatícia.

BRASIL, Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.

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