O que há por trás de um bairro novo na cidade?

Foto: Divulgação

Matheus Camargos Nogueira
Advogado

Por trás de cada rua asfaltada, escola municipal ou bairro com nome próprio, há decisões técnicas, investimentos privados, aprovações públicas e um delicado equilíbrio entre o interesse coletivo e a iniciativa econômica.

Posterior à formação, há a expansão. O mercado de trabalho aquece, e a movimentação no comércio e nos serviços aumenta. A cidade vai se tornando, pouco a pouco, um polo de oportunidades para quem busca renda, estabilidade ou recomeço.

Quando isso ocorre, cresce também a demanda por moradia. Novos bairros surgem, ruas são abertas, placas de “vende-se” brotam no horizonte. A cidade se estica. E, com ela, vêm os desafios. Nesse cenário, o loteamento urbano ocupa um lugar central, ainda que pouco compreendido.

Afinal, o que é um loteamento?

Juridicamente, é a subdivisão de gleba (terreno maior) em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação ou prolongamento das vias existentes.

Na prática, é muito mais que isso. Trata-se de um processo que envolve questões jurídicas, registrais, urbanísticas e ambientais.

Envolve a criação de novos lotes urbanos, que devem contar com infraestrutura básica (drenagem, iluminação, esgoto, água potável, energia elétrica e vias de circulação) e respeitar também as dimensões mínimas exigidas pela legislação municipal. Em Conselheiro Lafaiete/MG, por exemplo, a metragem mínima de um lote é de 300 m², salvo exceções.

Loteamento é, portanto, um empreendimento coletivo, ainda que nasça de iniciativa privada. A cidade orienta, o empreendedor executa, e todos se beneficiam. Inclusive o poder público, que arrecada tributos e evita os custos futuros da regularização forçada.

Regular, irregular ou clandestino? Entenda as diferenças.

Nem todo loteamento nasce legalizado. E aqui mora um dos maiores desafios das cidades brasileiras.

O loteamento regular é aquele que cumpre todas as exigências legais: aprovação pela Prefeitura, infraestrutura implantada, destinação de áreas públicas e registro em cartório. Garante segurança jurídica para quem compra e ordenamento urbano para quem governa.

Já o loteamento irregular é aquele que iniciou com alguma legalidade, mas falhou em cumprir todas as obrigações — seja por ausência de registro, de infraestrutura ou de entrega das áreas públicas. Isso impede financiamentos, dificulta escrituras e trava o desenvolvimento local.

Mais grave é o loteamento clandestino, que é totalmente ilegal. Nasce à margem da lei, sem nenhuma autorização, registro ou planejamento. Gera bairros sem água, esgoto, iluminação ou drenagem. O resultado? Moradores sem segurança e poder público sobrecarregado.

Loteamento é gasto ou investimento para a cidade?

Essa é a pergunta-chave. Um loteamento bem feito organiza o crescimento urbano e gera receitas para o município: ISS, ITBI e, futuramente, IPTU. Além disso, bairros planejados reduzem ocupações desordenadas, facilitam a prestação de serviços públicos (como transporte, educação, saúde, segurança, coleta de lixo) e oferecem segurança jurídica para o cidadão, que pode escriturar, herdar ou financiar seu imóvel.

Quando o poder público reconhece o loteador como parceiro na expansão urbana, e não apenas como um agente privado com fins lucrativos, nasce uma cidade mais funcional, mais justa e com menos cicatrizes de ocupações improvisadas.

Para onde a cidade deve crescer?

Essa é uma decisão coletiva, mas precisa ser planejada. Diversas cidades brasileiras enfrentam essa encruzilhada: crescer por necessidade, mas planejar por convicção.

Os loteamentos, quando regulares e bem executados, são ferramentas poderosas de ordenamento e transformação urbana, pois definem o modo como as pessoas irão viver, circular e pertencer à cidade.

O solo urbano é possibilidade de futuro. E o futuro se constrói com responsabilidade pública e privada.

E o que você, leitor, tem a ver com isso?

Se vai comprar um lote, pergunte: o projeto foi aprovado na Prefeitura? Está registrado no cartório? Tem infraestrutura entregue? Você está entrando em um loteamento regular, irregular ou clandestino?

Cuidar da cidade é também cuidar das decisões que fazemos ao ocupar seus espaços. Quem constrói dentro da lei valoriza o próprio investimento e participa, de verdade, da construção de um futuro urbano mais justo, bonito e sustentável.